A 3%-OS OTTHON START INGATLANPIACI HATÁSAI – TÉNYLEG MINDEN DRÁGÁBB LESZ?
Az elmúlt években Magyarországon sokszor úgy éreztük, hogy a lakásáraknak nincs plafonja. Amikor azt hittük, hogy ennél már nem lehet drágább, akkor jött még egy újabb lendület. Most pedig 2025 őszén indul egy állami program, ami még jobban felkavarhatja a piacot: az Otthon Start.
Első lakásosok akár 50 millió forintot vehetnek fel, fix 3%-os kamaton, akár 25 évre. És bár elsőre úgy hangzik, hogy ezzel minden fiatal könnyebben jut majd lakáshoz, a helyzet ennél sokkal összetettebb.
Ez a támogatás egyszerre lehet életmentő lehetőség és árfelhajtó gépezet – attól függően, melyik oldalon állsz a piacon!
Röviden a lényeg:
• Kamat: fix 3% a teljes futamidőre (állami kamattámogatással).
• Összeg: legfeljebb 50 millió Ft.
• Futamidő: maximum 25 év.
• Önerő: jellemzően min. 10% (pótfedezettel csökkenthető).
• Jogosultság fókusza: „első lakás” megszerzése (az elmúlt 10 évben nem lehetett 50% feletti lakástulajdon – de szülő / házastárs is elég, ha megfelel).
• Ingatlankorlátok: vételár-plafon lakásnál 100 M Ft, háznál/tanyánál 150 M Ft; négyzetméterár-korlát 1,5 M Ft/négyzetméter.
• Felhasználás: új/használt lakás vásárlása, családi ház építése, tanya–birtokközpont vásárlása; de felújítás és hitelkiváltás nem.
• 5 év elidegenítési és terhelési tilalom
• Kötelező lakásbiztosítás
• Banki díjplafon 30 000 Ft (vannak kivételek)
• Előtörlesztés díja max. 1%.
• Nincs kötelező bentlakás, így a bérbeadás megengedett.
Őszintén: piacot jósolni lehetetlen küldetés, senki nem látja biztosan előre, mit hoz a következő hónap, nemhogy a következő év.
Normálisan én sem állnék neki kristálygömböt csiszolni, most viszont az a benyomásom, hogy az a narratíva, amit a legtöbben várnak önbeteljesítő jóslattá válhat.
AZ INGATANPIACRÓL ÁLTALÁBANA lakáspiacot a kereslet–kínálat törvénye mozgatja.
Az ingatlanok értéke akkor nő, ha:
• adott kínálat mellett nő a kereslet (többen akarnak venni), ezért a vevők egymásra licitálnak
• adott kereslet mellett csökken a kínálat (kevesebben akarnak eladni), a vevők szintén egymásra licitálnak
Az ingatlanok értéke pedig akkor csökken, ha ennek az ellenkezője történik:
• adott kínálat mellett csökken a kereslet (kevesebben akarnak venni), ezért az eladók versenyeznek a vevőkért
• adott kereslet mellett nő a kínálat, ezért az eladók itt is versenyeznek a vevőkért.
Lakásárak és támogatások
Az MNB májusi lakáspiaci jelentése szerint már 2024 végén is országosan ~14,3%-kal a gazdasági fundamentumok által indokolható szint felett voltak a lakásárak.
Ennek ellenére ez már a sokadik keresletélénkítő beavatkozás a sorban: CSOK, CSOK Plusz / falusi CSOK, Babaváró, Önkéntes pénztárak feltörésének lehetősége.
Nem csoda, hogy Magyarország vezeti az EU-s rangsort a 2010 óta bekövetkezett drágulásban: 2010–2025 között a lakásárak ~260%-kal (reál értelemben ~110%-kal) nőttek nálunk.
És erre jön most rá az Otthon Start 3%-os lakáshitel és a közszolgálati dolgozók otthontámogatása (2026-tól évi nettó 1 millió Ft támogatás a törlesztéshez/önerőhöz).
Makrogazdasági tényezők
A fundamentumok jelenleg kifejezetten kedveznek a kereslet erősödésének. 20 éve nem látott mélyponton van a munkanélküliség, a foglalkoztatottság rekord magas.
Mindehhez hozzájön, hogy 2024-ben és eddig 2025-ben is infláció felett nőttek a bérek, vagyis a háztartások tényleges vásárlóereje javult.
Magyarországon évek óta strukturális kínálati probléma van: messze kevesebb lakás épül, mint amennyire a népesség és az árak alapján szükség lenne. Az OECD-országok között az egyik legalacsonyabb az új lakások építési aránya.
Bár 2025 első felében 43%-kal nőtt a kiadott építési engedélyek száma, ezekből a lakásokból legkorábban 2026–2027-ben lesz tényleges kínálat.
Ráadásul az építőipar kapacitása is véges…
Nem elég, hogy az építőipari vállalatoknak meg kell küzdeniük az elégtelen kereslettel (55% említette), emellett még munkaerőhiány (30%), magas anyagárak és lassú engedélyezés nehezíti a gyors alkalmazkodást.
Ez tehát a jelenlegi helyzet, ebbe a képbe kell beleillesztenünk az új támogatott hitelt.
AZ OTTHON START HITELPROGRAM HATÁSAIMost, hogy tisztában vagyunk a piaci helyzettel, nézzük meg, hogy milyen hatások jönnek kifejezetten az Otthon Start Program miatt:
1. Új vásárlók jelennek meg
A szakértők szerint akár több tízezer háztartás léphet be rövid időn belül a piacra – sokan olyanok, akik eddig kivártak, mert a magas kamatok miatt nem mertek hitelt felvenni. (Ez növeli a keresletet / árfelhajtó hatású.)
Ezt támasztja alá a Bankmonitor hitel összehasonlító portál elemzése, melyben azt találták, hogy a hitel bejelentését követően egyetlen hónap leforgása alatt a lakosság lakáshitelek iránti kereslete közel tízszeresére ugrott (+879 százalék), és a keresett hitelösszeg is mintegy 20%-kal emelkedett, pedig a hitel még meg sem jelent. Emellett a növekedés mellett még az is eltörpül, amikor a CSOK Plusz után majdnem négyszeresére nőtt a kereslet…Az Otthon Start erős hatással lehet az albérleti piacra is.
2. Az Otthon Start hatása az albérleti piacra
Az Otthon Start népszerűsége miatt valószínűsíthető, hogy sokan – különösen fiatalok – inkább hitel mellett, saját tulajdonban szeretnének élni, mint albérletben. Ez megritkítja a bérlői keresletet – miközben nő a kiadó lakások kínálata.
Ez a kereslet-kínálat átrendeződés csökkenő bérleti hozamokat hozhat, hogy mégis versenyképes maradjon az albérlet.
Hogy az albérleti díjak miként változnak majd, elsősorban azon múlik, hogy az ingatlanok milyen gyorsan és mekkora mértékben fognak drágulni.
Ha hamar elérkezik az a szint, hogy a vásárlással nem járunk jobban, mint a bérléssel, akkor az albérletárak nem feltétlen fognak csökkenni. (De a drágább ingatlanár miatt a bérleti hozam ekkor is romlik.)
3. Hatása a befektetőkre
A befektetői vásárlók, akik főleg készpénzes vevők, eddig nagy nyomást gyakoroltak az árakra. Az alábbi ábrán láthatod, hogy Budapesten a vásárlások több mint harmadát adták a befektetők, míg vidéken az arány 18-23% körül volt 2024/2025-ben.
Most viszont, ha áremelkedés következik be – amit sokan infláció alatti hitelből tudnak finanszírozni, miközben az albérleti díjak csökkennek vagy stagnálnak –, akkor számukra rosszabb lesz a megtérülés. (Ez csökkenti a keresletet / árcsökkentő hatású.)
Ennek hatására egy részüket valószínűleg kiszorítja a piac, sőt sokan eladóként is megjelenhetnek a magas árak miatt. (Ez növeli a kínálatot / árcsökkentő hatású.)
Van viszont egy fordított hatás is: az Otthon Startból vásárolt ingatlan albérletbe is kiadható, így befektetési céllal is sokan fognak vásárolni – főleg, hogy most már szinte tényleg bárki felveheti mindegy, hány ingatlanja van már. (Erről lentebb írok; ez növeli a keresletet / árfelhajtó hatású.)
4. Kínálati növekedés
A kormányzati kommunikáció nem volt konzisztens abban, hogy mennyi új lakásépítés várható a program hatására. Panyi Miklós egyszer éves 20-25 ezer új lakást említett (ami nem több, mint egy normális évben, tehát az Otthon Start hatása nulla lenne), máskor 5 év alatt plusz 50 ezer új lakást mondott, ami éves +10 ezer lakás.
Fontos azonban figyelembe venni, hogy még ha tényleg ekkora kínálati bővülés is lenne, akkor is eltolva fog jelentkezni, hiszen jellemzően 2-3 év mire az ingatlanok elkészülnek. Ez szerintem nem fog segíteni a kezdeti áremelkedés legyűrésében. (Bár ő ezzel érvelt.)
A lényeg tehát, hogy rövid távon erős árfelhajtó hatást fog valószínűleg gyakorolni, majd pedig ha megindulnak az építkezések és fellendül a kínálat, akkor a piac esetleg alkalmazkodik és visszarendeződik.
Ez valószínűleg az ingatlanárak jellemzői miatt inkább azt jelentheti, hogy a kezdeti drágulás megáll, nominál értéken stagnál, és az infláció korrigálja reálértéken.
Az igazán nehéz kérdés az, hogy mire a piac eljut a kínálatbővülés szakaszába, milyen állapotban lesz a gazdaság és a lakáspiac. Ez a konstrukció kifejezetten költséges és kockázatos módja a lakhatási problémák kezelésének.
A kisebb jövedelmű, pénzügyileg sérülékeny háztartásokat is nagy összegű hitel felvételére ösztönzi, miközben egy előre kiszámíthatatlan terhet ró a magyar költségvetésre.
Ha a jövőben a piaci kamatok jelentősen emelkednek, az állam évtizedeken át viselheti a kamattámogatás egyre növekvő költségét.
A probléma, hogy előre nem látható a kamatpálya, és nagyon valószínű, hogy előbb-utóbb történni fog valami, ami miatt a kamatok megugranak. (mint 2022-ben is)
Ekkor félő, hogy az államnak vagy a magas inflációhoz kell nyúlnia, vagy el kell engednie a kamattámogatást, ami miatt sok ezer család törlesztője nőhet meg. Ez egy egyébként is nehéz időszakban tovább fokozhatja a problémákat.
Mindezt egy olyan programért, amelynek összes előnyét akár egyetlen évnyi árrobbanás is képes teljesen “megenni”.
MIÉRT LESZ NAGYON NAGY A ROHAM?
A probléma, hogy mindenki rohanni fog.
Egyfajta „most vagy soha” helyzetet teremt a program, és bekapcsol a FOMO = A félelem a kimaradástól.
Sokan úgy vélik, hogy ha most nem vesznek lakást, akkor pár év múlva csak sokkal drágábban juthatnak majd hozzá.
Ha nem sietsz, lecsúszol…
A Portfolio.hu számításai szerint, ha még vásárlás előtt kb. 20%-kal emelkednek a lakásárak, akkor a leendő Otthon Start-hitelfelvevők többsége nem jár jobban az Otthon Start hitellel, mint egy átlagos piaci lakáshitelből finanszírozott jelenlegi (vagy korábbi) lakásvétellel.
Az önerő és a futamidő függvényében 10-33%-os árnövekedésre van szükség ahhoz, hogy teljesen értelmét veszítse az államilag támogatott hitelkonstrukció, és az emberek ugyanott legyenek, mint a támogatás nélkül.
Ezt természetesen mindenki tudja, ezért van a “roham” már most a vásárlásokra, hiszen sokan inkább sietnek még a nagy ugrás előtt lakást venni.
(Hiába a támogatott hitel, ha egy év múlva 20%-kal drágább a lakás! Ezért még most kell lépni!)
Ez a jelenség a közeljövőben is folytatódhat: minél inkább terjed a hitel lehetősége, annál több addig kiváró vásárló érzi majd úgy, hogy lépnie kell, mielőtt a lakások még drágábbak lesznek.
A pszichológiai hatás tehát önmagában is pörgeti az áremelkedést (innen az önbeteljesítő jóslat).
Mekkora áremelkedés várható?
Nézzük, mit mondanak a kormány független piaci szakértők:
1. Sándorfi Balázs, a Bankmonitor vezetője korábbi támogatott hitelprogramok tapasztalatai alapján úgy becsüli, hogy akár 15–20%-kal is emelkedhetnek egy éven belül a lakásárak az Otthon Start hatására.
2. Szegő Péter, a Duna House elemzője szerint, ha nem társul a keresletélénküléshez kínálatbővítés, akkor 10–20% közötti nominális áremelkedés is elképzelhető egy év alatt a fővárosban és a nagyobb városokban.
3. Balogh László, az ingatlan.com elemzője szerint normál helyzetben havi ~0,5% a “természetes” lakásár-emelkedés, egy élénk piacon pedig ehhez még havi 0,5–1%-ot adhat a többletkereslet. E logika alapján nagyjából 12–18% összes áremelkedést vár egy év alatt.
Ezek a becslések egybevágnak abban, hogy jelentős áremelkedés valószínű 2025–2026 folyamán – vagyis a kormányzat optimista vélekedésével szemben akár érdemben fel is gyorsulhat a lakásdrágulás.
És itt most a teljes piacról beszélünk….
Sokak ennél sokkal jelentősebb áremelkedéssel fognak szembesülni, hiszen az olcsó lakások, mint például a panelek ennél jóval gyorsabban is drágulhatnak.
Én nem lepődnék meg, ha bizonyos ingatlan típusok esetén 30-50%-os drágulás jönne.
Ugyanakkor a négyzetméterárra vonatkozó, 1,5 millió forintos korlát behatárolja, hogy a drágább ingatlanok árai ne emelkedjenek annyira. Az Otthon Start persze közvetett módon ezeknek az ingatlanoknak is emelheti az értékét, de a növekedés üteme valószínűleg kisebb lesz, mint például a panellakások esetén.
Ami már most látszik
Több olyan kommenttel is találkoztam, ahol arról ír valaki, hogy a korábban kinézett ingatlant jelentősen feljebb árazták vagy egyszerűen levették.
Az egyik kommentelő azt írta, hogy 56 millióról 76 millióra emelkedett az ingatlan ára. Egy másik szerint teljesen eltűntek a 40 millió alatti ingatlanok. Barátom testvére egy 58 milliós ingatlant nézett, ami a bejelentést követően 62-re ugrott. Ezek 6-35%-os áremelkedések.
Most már 47-48 millió forint a legolcsóbb, de inkább 50 felett vannak.
Nehéz csak a hirdetésekből képet kapni a helyzetről, ezért felhívtam egy eladót, hogy érdeklődjek, mi lenne, ha a 3%-os hitellel venném meg a lakást. Azt mondta, hogy valószínűleg hamarabb elmegy egy készpénzes vevőnek.
Vállalnom kellett volna, hogy megfizetem az állampapír kamatot a teljes összegre a hitel folyósításáig, hogy egyáltalán megnézhessem a lakást. Alku szóba sem jöhet.
Ha már most 5-10-15%-os lakásár emelkedés van, és még el sem indult a program, miközben a teljes nyereség lenne 20% körül, és közben nem csak költség, de kockázat is az államnak, nem tudom, mennyi értelme lesz elindítani a programot.
Gondolj bele: aki felveszi a hitelt, az 25 év alatt nyeri meg az ingatlan értékének 20%-át, míg aki most megveszi készpénzre, az akár egy év alatt. Aki jövőre akarná felvenni a hitelt, már semmivel nem jár jobban a támogatással, mint ma a piaci hitellel.
Zsiday Viktor befektetési szakember szerint a program valójában borzasztó csapás a fiataloknak, amivel a jómódúak járnak jól a lakásárak emelkedése miatt.
Ha pedig a kamatkörnyezet kedvezőtlen irányba fordul később, az állami támogatás költsége az államnak drámaian megugorhat, ami mindenkinek fájni fog. Egy olyan konstrukciót tervezünk óriási pénzekkel finanszírozni hosszú távon, aminek a nyeresége már akkor alig látható, amikor elindul a program.
MIT TEGYÉL, HA LAKÁST AKARSZ?
Ha tényleg venni akarsz, vegyél. Minél előbb.
Ha mindezt az Otthon Start lakáshitellel szeretnéd, akkor előtte mindenképpen olvasd el ezt is: Otthon Start Hitel: 3%-os hitel első lakásra – Hogyan használd okosan?
Ha befektetési célból nézed, akkor persze más a helyzet… Rövid távra spekulálni meglehetősen kockázatos, hosszú távon pedig kérdéses, hogy megéri-e egyáltalán bérbe adható ingatlanba fektetni.
ÖSSZEFOGLALÁS
Az Otthon Start 3%-os lakáshitel program többféleképpen fejtheti ki hatását az ingatlanárakra – árnövelő és árcsökkentő hatások egyaránt.
Rövid távon komoly keresletélénkítő hatást fejt ki: új vevők tízezrei léphetnek be a piacra, ami árnövekedést okozhat.
Ezzel együtt a bérleti díjak csökkenhetnek (különben az olcsó hitel miatt jobban megérné venni, mint bérelni), ami a befektetői stratégia átalakulását hozhatja. Ha már nem lesz annyira jövedelmező kiadni az ingatlant, akkor sokan inkább eladják (árcsökkentő hatású), másrészt viszont az Otthon Start program miatt mások pont most akarnak majd beszállni (árnövelő hatású).
Összességében az már most látszik, hogy az ingatlanárak elkezdtek felfelé menni, jelenleg kb. 5-10%-os drágulásnál járunk. Mivel az Otthon Start programmal kb. 20-25%-kal járunk (járnánk…) jobban, így hamar elérkezhet az a fordulópont, amikor a program hatása teljesen beépül az ingatlanárakba, és végül semmit sem nyertünk vele.
A kezdeti árrobbanás később mérséklődhet…
Hosszabb távon a kínálat bővülése, a gazdasági környezet és a demográfiai trendek határozzák meg, hogy milyen szintre fognak beállni az ingatlanárak.
Sajnos fennáll a veszélye annak, hogy a támogatás az árakat felhajtja, miközben jelentős költségvetési terhet és nagyobb eladósodottságot hagy maga után.
Szerző: Szendrei Ádám
